未來一段時間內，二手房市場仍將保持較為強勁的復蘇勢頭，核心城市二手房市場或將先于新房轉暖。

7月以來，西安明確表示將暫停發布二手房指導價，上海二手房評估價也悄然上調，據調研，成都、廣州、寧波等13個城市參考價制度已經實質性取消。二手房指導價曾在實施之初發揮出巨大效力，上海、深圳、東莞等城市二手房成交規模銳減，價格應聲下跌。聯系到近期新房斷供風波涌現，指導價放松疊加交付優勢，二手房市場會率先回暖嗎？重點城市7月二手房市場又有怎樣表現？

 

上海二手房評估價悄然上調
西安、廣州、成都等13城指導價實質性取消

自去年2月深圳出臺二手房參考價以來，寧波、成都等14個城市相繼跟進，截至2021年底，全國共有15個城市建立二手房指導價發布機制。不過各地政策落實情況有明顯差異，落實最到位的是深圳、上海，全域嚴格執行，典型如上海，價格未通過核驗的房源禁止掛牌，銀行放貸額度實行“三價就低”；其次是廣州、成都、寧波、東莞等城市，在熱點區域試點，譬如成都發布了三批次745個小區二手房成交參考價，寧波則聚焦9個熱點學區范圍內的112個小區；最后是合肥、溫州等城市，一直沒有出臺執行細則。

2022年7月，西安官宣暫停發布二手房指導價，上海二手房評估價也悄然上調，由實際成交價的6成上調至8成左右。那么其他城市指導價是否也松動了呢？我們調研訪問了15個城市的中介機構，發現除了滬深等少數城市之外，其他城市二手房指導價制度基本都已實質性取消。

例如成都、寧波等，一些原本被隱匿的高價房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴格遵照指導價。又比如廣州、東莞，盡管還是只有低于指導價的房源才能掛牌顯示，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導價影響。而北京、無錫，指導價定得偏高，尤其是無錫，不少項目指導價甚至高出業主掛牌價1萬元/平方米，溫州、合肥等沒出臺過實施細則，這兩類城市二手房指導價早已“名存實亡”。

指導價執行初期收效顯著
二手房成交規模銳減、價格回落、消費降級

 

指導價放松后二手房市場可能迎來哪些變化？要回答這個問題，首先需要明確指導價曾經給市場帶來哪些影響。實際上，指導價直接影響的是二手房信貸額度和流通性預期，對應削弱購房者支付能力和置業信心，進而對成交量、價、結構三方面產生調節作用。

第一，指導價發布后，二手房成交量階梯式下滑，而后一直低位運行。以上海為例，2021年7月開始掛牌價格核驗，當月二手房成交規模還接近200萬平方米，8月環比驟降24%，9月環比再降35%，絕對量下滑至100萬平方米以下，不及“三價就低”執行前單月成交規模的一半。又比如東莞，二手房參考價執行次月，成交規模斷崖式下滑，環比降幅達到七成以上。

第二，房價持續下行，業主連番降價賣房并不鮮見。典型如深圳，指導價出臺后，二手房市場驟然降溫，成交均價自2月的7萬元/平方米左右，逐漸下跌至年末的6萬元/平方米。為了排除結構性因素對均價的影響，我們對比了30個成交量居前的項目一季度和四季度房價，結果顯示，九成以上項目可比價格負增長，七成以上項目降幅在10%以上，信義御城豪園、中信領航等價格下跌20%以上。

第三，購房者消費降級，二手房成交結構更趨剛需化。例如上海，購房者加杠桿空間受到評估價制約，而被迫選擇更小面積或更低總價房源，2022上半年70平方米以下產品成交比重升至45.46%，較2021年增長1.62個百分點，反觀90平方米以上各面積段成交占比均有所回落。同理廣州、合肥，也都表現出中低面積段二手房更好賣的特征。

 

指導價松綁信號意義較強
催生7月一二手房分化走勢
廣蘇杭二手房逐步走出市場底

指導價松綁效應已經在廣州等城市二手房成交量上有所體現。但我們認為，指導價放松，其意義不僅限于松綁城市本身，更重要的是，向市場傳遞激活二手房流動性的信號，進而帶動包括更多城市、更大范圍的市場預期和置業信心的修復。

7月以來，二手房復蘇勢頭不減，并呈現出與新房迥異的走勢。2022年前26周，全國重點城市新房、二手房成交走勢基本保持同步，而第27周（6.27-7.3）開始，全國一二手房市場走勢出現明顯分化，新房成交同比由正轉負，且跌幅迅速擴大至40%以上，而二手房成交不僅沒有隨之步入負增長區間，同比增速還在逐周回升。

具體到城市，廣州、蘇州、杭州二手房市場已經逐步走出底部，6月二手房成交面積同比回正，7月復蘇進程未見明顯放緩，第29周，蘇州、杭州二手房成交面積分別保持在15.1萬平方米和10.5萬平方米的高位，蘇州甚至同比大漲61%。而反觀新房，6月年中沖量后漸顯疲態，第29周，蘇杭商品住宅成交面積同比跌幅都走闊至4成以上。

深圳、佛山二手房市場逐漸筑底企穩，并在不斷積蓄向上修復動能，6月二手房成交面積同比降幅均收窄至10%以內，7月，第29周，二手房成交面積分別達到5.2萬平方米和13.8萬平方米，同比僅微跌7%。

 

交付優勢加持下
二手房市場復蘇勢頭有望保持
并先于新房轉暖

我們認為，未來一段時間內，二手房市場仍將保持較為強勁的復蘇勢頭，核心城市二手房市場或將先于新房轉暖。原因有三：

第一，二手房所見即所得，不存在交付風險。去年下半年以來房企爆雷不斷，新房交付風險明顯加劇，近期更是出現停工斷供潮，甚至上海、深圳、杭州等核心一二線城市項目也涉及其中。更何況，新房即便過了交付關，還有房屋質量關。如果說指導價放松解除了制約二手房市場復蘇的枷鎖，那么斷供風波則為二手房回暖再添助力。

第二，一二手房倒掛價差逐漸縮小，“打新”吸引力在下降。一方面，新房限價松動，典型如上海，第三批次不少項目過會價格較前期都有上調，另一方面，指導價實施后二手房價逐漸向理性回歸，兩相疊加，倒掛價差逐漸彌合。當價差縮小到不足以覆蓋新房交付風險溢價和建設期資金沉淀成本時，市場的天平就會更進一步向二手房傾斜。

第三，指導價松綁信號效應持續釋放，是二手房市場持續復蘇的助推劑。同時，基于一二手房聯動效應，二手房流動性率先修復，置換新房等需求才能充分釋放。對于置換客戶而言，在二手房市場修復之前，受限于支付能力，改善換房需求很難得到滿足。另一方面，二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產生正面和積極的作用。

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